Het oorspronkelijke doel van uitgifte in erfpacht was in de 19e eeuw het ontginnen van woeste gronden. Veel landgoederen gebruiken de methode om verregaande invloed op de bebouwing, de bestemming en het gebruik van de grond te houden. Aan de erfpachtuitgifte werd een bouwplicht gekoppeld in plaats van een bouwrecht.
Het erfpachtrecht geeft alleen het recht tot gebruik of genot van de grond en gebouwen van iemand anders. Wanneer je als erfpachter iets bouwt op grond van een ander wordt de grondeigenaar automatisch door natrekking eigenaar van het gebouwde (ook wel natrekking).
Een opstalrecht kan iemand anders gebouwen/bouwwerken op of in andermans grond hebben. Er vindt dan geen natrekking plaats. Die persoon blijft eigenaar van het gebouw. Over het opstalrecht hebben we het hier nu niet.
Definitie van erfpacht
Erfpacht is opgenomen in het Wetboek onder wetartikel 5: 85 BW
- Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken
- In de akte van vestiging kan aan de erfpachter de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom – de canon – te betalen
In artikel 5: 89 BW is het Genot van de erfpachter en diens Recht van wegneming geregeld. Artikel 5: 89 BW luidt als volgt:
- Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, heeft de erfpachter hetzelfde genot van de zaak als een eigenaar.
- Hij mag echter zonder toestemming van de eigenaar niet een andere bestemming aan de zaak geven of een handeling in strijd met de bestemming van de zaak verrichten.
- Voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald, heeft de erfpachter, zowel tijdens de duur van de erfpacht als bij het einde daarvan, de bevoegdheid gebouwen, werken en beplantingen, die door hemzelf of een rechtsvoorganger onverplicht zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding der waarde zijn overgenomen, weg te nemen, mits hij de in erfpacht gegeven zaak in de oude toestand terugbrengt.
Verschil tussen erfpacht en bloot eigendom
Het verschil tussen erfpacht en bloot eigendom is dat de grond niet van de eigenaar van de opstallen is. De gebouwen zijn betreft eigendom gescheiden van de grond.
- Het erfpacht is verkoopbaar
- Op de opstallen kan de erfpachter hypotheek laten vestigen.
- De erfverpachter kan hypotheek vestigen op de grond.
- De erfverpachter kan zeggenschap houden bij verkoop van het erfpachtrecht (toestemming geven)
- De erfverpachter profiteert van economische waarde stijging van de grond en niet de erfpachter
- De erfverpachter houdt zeggenschap over de bestemming
Wat staat er minimaal in een erfpachtovereenkomst?
- De looptijd van het erfpachtrecht
- De hoogte van de canon (indexatie, herziening)
- Welke kosten voor de erfpachter en erfverpachter zijn. Bijvoorbeeld WOZ, waterschapslasten, maar ook onderhoud.
- Welk gebruik is toegestaan (bestemming)
- Hoe kan de erfpachtovereenkomst beëindigd worden (afgekocht/kan niet worden afgekocht)
- Bijzondere bepalingen die het object specifiek maken. Zij vaak aanwezig omdat erfpacht constructie altijd vanuit een bepaalt motief ontstaan is. Bijvoorbeeld in stand houding van het landgoed, waarbij uitstraling van het landgoed belangrijk is om te beschermen (als voorbeeld voorgevel met kleurgebruik luiken).
De voorwaarden zijn bepalend voor de soort erfpacht (tijdelijke, voortdurende of eeuwigdurende) en daardoor mede voor de waardebepaling van het erfpachtrecht.
Vormen van erfpacht
1.Tijdelijke erfpacht
Tijdelijke erfpacht is een erfpacht met een vaste looptijd en loopt ook daadwerkelijk af aan het einde van het termijn. Zo’n termijn kan men afkopen in bijvoorbeeld een maandelijkse, jaarlijkse canon, per 10 jaar of 25 jaar. Na deze periode is de eigenaar vrij om nieuwe pachtvoorwaarden en prijzen vast te stellen.
2.Voortdurende erfpacht
Bij voortdurende erfpacht is een tijdvak besproken, maar kan deze worden verlengd. Dit houdt overigens wel in dat de voorwaarden aangepast kunnen worden maar ook de canon net als bij tijdelijke erfpacht. Dit kan grote gevolgen hebben. Zo kan de canon sterk verhoogd worden naar bijvoorbeeld een tijdvak van 50 jaar. De canon wordt dan herzien. Ook kan in de voorwaarden staan dat de jaarlijkse canon en wordt geïndexeerd. Toch kan er een aanzienlijk gat ontstaan tussen de oude canon en de nieuwe herziening. Dit komt omdat de waarde van het blooteigendom veel sneller is gestegen dan de indexatie. Het is daarom verstandig altijd goed onderzoek te doen naar de voorwaarden, looptijden, canons en vrije marktwaarde van een dergelijke boerderij als men besluit dit aan te kopen. Een taxateur raadplegen is dan altijd verstandig. Voortdurende erfpacht komt men vaak tegen bij landgoederen of landgoed stichtingen, gemeenten en kerken. Bij het bepalen van de waarde kan een erfpachter er ook kiezen om een onafhankelijke deskundigencommissie de waarde van het erfpacht te laten bepalen.
3.Eeuwigdurende erfpacht
Eeuwigdurend erfpacht betekend ook echt eeuwigdurend (een erfpacht van 99 jaar is nog steeds voortdurend en geen eeuwigdurend). Het kan zijn dat de erfpacht voor eeuwigdurend in 1 keer wordt afgekocht of jaarlijkse wordt geïndexeerd. De waarde van het erfpacht benaderd dan de waarde van eigen grond. Dat is vaak de meest gunstige erfpacht die er is. Als pachter staat men vaak niet te wachten op een herziening of aanpassen van voorwaarden.
Voorbeeld berekening erfpacht
Vrije marktwaarde vrij van huur en gebruik = waarde bloot-eigendom + waarde recht van erfpacht
(Tolner)
Dit is een methode die dient als ondersteuning voor het bepalen van de prijs van het erfpachtrecht. Echter het is geen wetenschap en ook onderhevig aan grond schaarste in het gebied, fiscale mogelijkheden.
Vaak moet er de andere kant op gerekend worden, om te bepalen wat het erfpachtrecht waard is
Waarde erfpachtrecht = vrije marktwaarde – berekende waarde blooteigendom
Om de waarde van het erfpacht te kunnen bepalen moet men aantal feiten vooraf weten
- De vrije marktwaarde (wordt bepaald door een taxateur)
- Looptijd van het erfpachtrecht (staat in erfpachtovereenkomst)
- Jaarlijkse erfpachtcanon (ca. 5% van de vrije marktwaarde)
- Verwacht rendementspercentage voor toekomstige opbrengsten
Voorbeeldberekening:
Feiten: |
|
|
Looptijd 50 jaar van 01-01-1965 t/m 01-01-2015 |
50 |
|
Resterende looptijd (voorbeeld) |
2 |
|
Jaarlijkse canon (€ 850,- maandelijks) |
10.200 |
|
Geen herziening canon |
0 |
|
Getaxeerde vrije marktwaarde: € 450.000,- |
450.000 |
|
Verwacht rendement uit opbrengsten grond |
5% |
|
Kapitalisatiefactor canon (zie tabel 1 kapitalisatiefactor canon) |
1,859410 |
|
Kapitalisatiefactor toekomstige opbrengsten (zie tabel 2 kapitalisatiefactor opbrengsten) |
0,907029 |
|
Berekening: |
|
|
kapitaliseren van de huidige erfpachtcanon (jaarlijkse canon * kapitalisatiefactor erfpachtcanon) |
18.966 |
1 |
Kapitaliseren van toekomstige opbrengsten (vrije marktwaarde*kapitalisatiefactor opbrengsten) |
408.163 |
2 |
|
|
|
a. Waarde bloot eigendom is (kapitaliseren van de huidige marktwaarde en het kapitaliseren van de toekomstige opbrengst): |
427.129 |
1+2 |
b. Waarde erfpachtrecht: |
22.871 |
|
Totaal: |
450.000 |
|
a. De marktwaarde van de bloot eigendom kan gewaardeerd worden met de inkomensmethode: de contante waarde van toekomstige geldstromen.
b. Volgens de wet is erfpacht een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft om de onroerende zaak van een ander te houden en te gebruiken
Download hier tabel 1: Kapitalisatiefactor opbrengsten
Download hier tabel 2: Kapitalisatiefactor canon
Naar mate de looptijd van het erfpachtrecht kleiner wordt, wordt de waarde van het bloot eigendom groter. Tenminste als er geen andere afspraken/voorwaarden zijn gemaakt. Als een tijdelijke erfpacht afloopt bijvoorbeeld, kan men door natrekking eigenaar worden van de opstallen. Het is dus zeer goed om je af te vragen welke investering je doet op grond die niet van jezelf is. Daarnaast is het ook verstandig hier vooraf afspraken over te maken. In de praktijk worden de waarden vaak geschat. In de schatting/berekeningen wordt vaak uitgegaan van de totale termijn van het tijdelijke erfpacht of op de termijn van het tijdvak bij voortdurende erfpacht, nooit op een resterende termijn.
Afkoop erfpachtcanon bij voortdurende en eeuwigdurende erfpacht
Mogelijke formules voor de afkoop van een erfpachtcanon bij voortdurende en eeuwigdurende erfpacht:
- Voor 50-jarige erfpacht
- Grondwaarde (grondquota principe)
- grondwaarde + contante waarde, beheerskosten
- canon x factor
- Voor 99-jarige of 100-jarige erfpacht:
- grondwaarde (grondquota principe) + 10 of 20%
- 50 jarige afkoopsom + 25%
- Voor eeuwigdurende erfpacht:
-
- 150% x de afkoopsom voor 50-jarige erfpacht
De afkoopsom kan in sommige gevallen worden voldaan door middel van een canon met vijfjaarlijkse renteconversie.
Afkopen tijdelijke erfpacht
Door het beëindigen van een erfpachtovereenkomst zou in theorie het erfpachtrecht geen waarde meer hebben (mits de grond en de gebouwen in eigendom zijn van de erfverpachter). Zijn de gebouwen die op de verpachte grond staan van de gebouwen van de pachter, dan kan de rechter beslissen dat de erfverpachter de marktwaarde te vergoeding van de gebouwen. De regel natrekking is hier niet zonder meer van kracht. Het kan zijn dat de erfverpachter een dusdanige hoge canon voorstelt waardoor het bedrijf noodgedwongen moet staken. De erfpachter was genoodzaakt tot opzegging van het erfpachtcontract over te gaan op grond van art. 5:98 BW. Op grond van art. 5:99 BW heeft de erfpachter recht op vergoeding van de waarde van de opstallen (die zijn opgericht door hem). Alleen als de oude erfpachtvoorwaarden die vergoeding bij einde erfpacht niet uitsluiten geldt de plicht tot vergoeding. Bij erfpachtcontracten van voor 1 januari 1992 is dat niet automatisch het geval. Echter is er niks geregeld dan kan men zich weer beroepen op de wetgever. Het is daarom van belang hier duidelijke afspraken te maken in de erfpachtovereenkomst.
Erfpacht en financiering
De canon is particulier in box 1 aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De Federatie Particulier Grondbezit (FPG) heeft met de Rabobank een modelovereenkomst gemaakt speciaal voor erfpacht in het buitengebied. Wanneer het erfpachtcontract aan de gestelde eisen voldoet, is het hoogstwaarschijnlijk financierbaar. Uiteraard speelt hierbij de vermogenspositie van de erfpachter ook mee.
Verschil Erfpacht en huur
Door erfpacht als een zakelijk recht te vestigen bij de notaris/kadaster ontstaan nagenoeg dezelfde rechten als economisch eigendom. Het recht is verkoopbaar en men kan er hypotheek op vestigen. Het erfpacht recht blijft ook bestaan op het moment dat de erfpachter komt te overlijden (het gaat over op erfgenamen). Ook dat is niet geregeld bij een huurovereenkomst. Bij huur is de grond en het gebouw van dezelfde eigenaar. Dit hoeft bij erfpacht niet het geval te zijn. Hierbij kan deels sprake zijn van het feit dat de erfverpachter een gedeelte van de gebouwen in bezit heeft en gedeeltelijk de erfpachter gebouwen in bezit heeft. De grond is wel altijd van de erfverpachter.
Stapeling Erfpacht en opstalrecht
Het kan handig zijn om stapeling van zakelijke rechten toe te passen. Reden hiervoor kan zijn dat een boer bijvoorbeeld een ligboxenstal onder zijn kosten bouwt op een erf dat hij pacht. Om natrekking te voorkomen en onvolkomenheden in de erfpachtovereenkomst uit sluiten is het verstandig een opstalrecht te vestigen op het perceel waarbij juridische eigendom wordt vastgelegd van een dergelijk bouwwerk.